전세계약 전 체크리스트, 계약금 보내기 전에 반드시 확인할 사항

"계약금보다 먼저 확인할 것이 있습니다"

마음에 드는 전셋집을 찾으면 “다른 사람이 계약할 수 있으니 돈부터 보내세요”라는 말을 듣기도 합니다. 집을 놓칠까 걱정돼 서두르기 쉽지만, 가계약금이라도 먼저 보내면 계약 성립이나 반환 여부를 두고 분쟁이 생길 수 있습니다.

전세계약은 등기부등본의 소유자 이름만 맞는다고 끝나지 않습니다. 주택 시세, 근저당권, 건축물대장, 임대인의 세금 체납, 다가구주택의 선순위 보증금까지 범위를 넓혀 확인해야 합니다.

그래서 확인 순서도 중요합니다. 계약금을 보내기 전부터 계약서 작성, 잔금 지급과 입주 이후까지 실제 전세계약 흐름에 맞춰 하나씩 짚어보겠습니다.

전세계약 계약금 보내기 전에 확인해야 할 체크리스트

# 10초 요약

✓ 계약금 전 시세·등기부·건축물대장 확인
✓ 계약금은 임대인 명의 계좌 우선 확인
✓ 대리계약은 위임 범위와 수령 권한 확인
✓ 다가구주택은 선순위 보증금 별도 확인
✓ 계약 전 반환보증 가입 가능성 점검
✓ 잔금 직전 등기부 다시 열람

1. 계약금 전에 주택부터 확인

매매 시세·전세가

계약금을 보내기 전에는 최근 실거래가와 주변 유사 주택의 매매·전세가격을 비교하세요. 매도인이 제시한 금액이나 부동산 매물의 호가만으로 주택가액을 판단하는 것은 위험할 수 있습니다.

보증금이 매매가격에 지나치게 가까우면 집값 하락이나 경매 상황에서 보증금 회수 여유가 줄어듭니다. 특히 거래가 많지 않은 빌라, 다가구주택은 여러 자료를 비교해 시세를 보수적으로 보는 편이 안전합니다.

등기부·건축물대장

등기부등본에서는 갑구의 현재 소유자와 계약 상대방이 같은지 먼저 확인합니다. 이어 압류·가압류·가등기·신탁등기, 을구의 근저당권과 채권최고액을 살펴보세요.

건축물대장에서는 주소와 주택 용도, 위반건축물 표시 등을 확인합니다. 단독·다가구주택은 토지와 건물 등기를 함께 보고, 아파트 같은 집합건물은 대지권 표시도 계약 대상과 일치하는지 확인하는 것이 좋습니다.

2. 임대인과 선순위 권리 확인

임대인·송금계좌·체납

계약 상대방의 신분증과 등기부상 소유자를 대조하고, 계약금은 가능하면 소유자인 임대인 명의 계좌를 우선 확인한 뒤 송금하세요. 다른 명의 계좌라면 수령 권한과 임대인의 지시를 서면으로 남겨 두는 것이 좋습니다.

대리계약이라면 위임장과 대리인 신분증, 계약 범위와 보증금 수령 권한을 확인해야 합니다. 보증금이 큰 계약이라면 임대인의 국세·지방세 체납 여부도 관련 절차에 따라 확인할 필요가 있습니다.

다가구·선순위 보증금

다가구주택은 여러 세대가 살더라도 건물 전체가 하나의 등기기록으로 관리됩니다. 다른 세입자의 보증금이 등기부에 모두 나타나는 것은 아니므로 을구가 깨끗하다고 바로 안심해서는 안 됩니다.

임대인과 중개업자를 통해 선순위 임차인의 수와 보증금 현황을 확인하고, 설명받은 내용은 가능하면 중개대상물 확인·설명서나 서면으로 남겨 두세요. 전입세대확인서가 필요한 상황이라면 계약 후 신청 자격과 준비서류를 확인해 주민센터에서 발급할 수 있습니다.

3. 계약서 작성 전에 다시 확인

가계약금·대리계약

정식 계약서를 쓰기 전에 보내는 가계약금도 가볍게 생각해서는 안 됩니다. ‘가계약금’이라는 이름만으로 언제든 돌려받을 수 있는 것은 아니며, 합의한 내용에 따라 계약 성립 여부가 문제가 될 수 있습니다.

송금하기 전에는 보증금·계약기간·잔금일·반환 조건을 문자나 서면으로 확인하세요. 대리인이 계약한다면 임대인 본인에게 주택 주소와 계약조건, 대리권과 입금계좌를 직접 확인하는 것도 필요합니다.

특약·반환보증

계약서에는 주소와 동·호수, 계약기간, 보증금, 계약금과 잔금일이 협의한 내용과 같은지 확인합니다. 근저당권을 잔금으로 상환하기로 했다면 말소 시점과 잔금 지급 방법도 특약에 구체적으로 남기는 편이 좋습니다.

HUG 전세보증금반환보증은 보증금 금액만으로 가입 여부가 결정되지 않습니다. 주택가격과 선순위채권, 등기부상 권리침해 여부 등 여러 조건을 심사하므로 금액 기준에 들어온다고 가입이 보장되는 것은 아닙니다.

4. 잔금일부터 입주 후까지

등기부 재열람·잔금

계약 당시 등기부에 문제가 없었더라도 잔금일까지 권리관계가 그대로 유지된다고 단정할 수 없습니다. 잔금을 보내기 직전에 다시 열람해 소유자와 갑구·을구에 변동이 없는지 확인하세요.

근저당권 말소를 조건으로 계약했다면 대출 상환과 실제 말소 절차가 어떻게 진행되는지도 확인해야 합니다. 약속한 조건이 이행되지 않았다면 상황을 확인하지 않은 채 잔금부터 보내는 것은 피하는 것이 좋습니다.

전입신고·확정일자

주택을 실제로 인도받고 잔금을 지급했다면 전입신고와 확정일자 부여 여부를 가능한 한 미루지 않고 확인하세요. 주택 인도와 주민등록은 대항력, 확정일자는 우선변제권과 관련된 중요한 요건입니다.

임대차계약 신고를 정상적으로 마쳤다면 확정일자가 자동 부여됐을 수 있으므로 중복 신청하기 전에 처리 결과를 확인하세요. 반환보증도 신청만 했다고 끝나는 것이 아니라 최종 보증서 발급 여부까지 확인해야 합니다.

자주 하는 질문(FAQ)

1. 등기부등본이 깨끗하면 계약해도 되나요?

등기부 확인은 기본이지만 그것만으로 충분하지 않습니다. 주택 시세, 건축물대장, 임대인의 세금 체납, 다가구주택의 선순위 보증금과 반환보증 가입 가능성 등 등기부 밖의 정보도 함께 확인해야 합니다.

2. 가계약금을 보낸 뒤 마음이 바뀌면 돌려받을 수 있나요?

‘가계약금’이라는 명칭만으로 반환 여부가 결정되지는 않습니다. 목적물과 보증금, 계약기간, 송금 목적, 문자·통화 내용 등 실제 합의 내용에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 송금 전 반환 조건을 서면으로 남기는 것이 중요합니다.

3. 반환보증은 계약 후에만 확인하면 되나요?

신청 자체는 필요한 계약·전입 요건을 갖춘 뒤 진행하지만, 가입 가능성은 계약 전에 미리 확인하는 편이 좋습니다. 주택가격과 선순위채권, 권리침해 여부 등으로 실제 가입이 제한될 수 있기 때문입니다.

전세계약 전 체크리스트

시점	확인사항	놓치기 쉬운 부분
집 선택 전	매매·전세 시세	호가만으로 시세 판단하지 않기
계약금 전	등기부등본	소유자·압류·가등기·신탁등기 확인
계약금 전	건축물대장	용도·위반건축물 확인
계약금 전	임대인 정보	신분·대리권·입금계좌 확인
다가구	선순위 보증금	다른 임차인의 보증금 확인
계약서 작성	특약사항	근저당 말소·추가 권리 설정 조건
계약 전	반환보증	가입 가능성 사전 확인
잔금 직전	등기부 재열람	새로운 권리 설정 여부 확인
입주 후	전입신고·확정일자	처리 완료 여부 확인
보증 신청	보증서 발급	최종 발급 여부 확인

출처

찾기쉬운 생활법령정보, 주택도시보증공사, 국가법령정보센터, 정부24, 국세청

최종 업데이트: 2026.08.23

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맺는 말

전세계약은 집을 고르는 시간보다 계약금을 보내기 직전의 확인 과정이 더 중요하게 느껴집니다. 꼭 필요한 정보가 등기부·건축물대장·세무서·보증기관으로 나뉘어 있어 처음 계약하는 사람이 빠짐없이 챙기기 어렵다는 점은 아쉽습니다.

계약 전에 한 번 멈추고 확인한 내용과 약속을 서면으로 남기는 습관만 있어도 불필요한 위험을 줄이는 데 도움이 될 것 같습니다.

전세계약 전 체크리스트, 계약금 보내기 전에 반드시 확인할 사항